Esboniad o natur a hawliau a rhwymedigaethau nodweddiadol sy’n perthyn i berchenogaeth fflatiau lesddaliad.
Cyflwyniad
Fel prynwr, neu berchennog, fflat ar les, mae er eich buddiant chi i ddeall natur gyfreithiol y berchenogaeth. Beth yn union ydych yn berchen arno a beth yw’r hawliau a’r atebolrwyddau cysylltiedig? Mae’r canllaw hwn yn anelu at eich helpu i:
- ddeall lesddaliad preswyl;
- bod yn glir ynghylch eich hawliau; a
- derbyn beth yw eich cyfrifoldebau.
Fe’i bwriedir fel canllaw cyffredinol yn unig ac nid yw’n cymryd lle cyngor cyfreithiol. Fe’i cynhyrchwyd ar y cyd gan yr Association of Residential Managing Agents (ARMA), yr Association of Retirement Housing Managers (ARHM), a’r Gwasanaeth Cynghori ar Lesddaliadau (LEASE).
Beth yw lesddaliad?
Gall fflatiau lesddaliad fod mewn blociau pwrpasol, mewn tai a addaswyd neu uwchben safleoedd masnachol neu fanwerthu.
Mae perchenogaeth lesddaliad ar fflat ond yn denantiaeth hir, yr hawl i feddiannu a defnyddio’r fflat am gyfnod hir – ‘tymor’ y les. Fel arfer bydd hwn am 99 neu 125 o flynyddoedd a gellir prynu a gwerthu’r fflat yn ystod y tymor hwnnw. Gosodir y tymor ar y dechrau ac felly mae’n lleihau o ran hyd flwyddwn ar ôl blwyddyn. Felly, oni bai am chwyddiant, byddai gwerth y fflat yn lleihau dros gyfnod o amser nes bod y les yn dod i ben yn y pendraw, pan yw’r fflat yn dychwelyd i’r landlord (er y byddai tenantiaeth sicr yn bosibl pryd hynny).
Fel arfer mae perchenogaeth lesddaliad ar fflat yn perthyn i bopeth o fewn pedwar wal y fflat, gan gynnwys estyll a phlaster i waliau a’r nenfwd., ond fel arfer nid yw’n cynnwys y waliau allanol neu strwythurol. Fel arfer mae’r rhydd-ddeiliad, sydd hefyd y landlord, yn berchen ar y strwythur a rhannau cyffredin yr adeilad a’r tir mae’n sefyll arno. Mae’r rhydd-ddeiliad yn gyfrifol am gynnal a thrwsio’r adeilad. Gellir adennill y costau am wneud hyn drwy’r taliadau gwasanaeth a geir trwy anfon bil i’r lesddeiliaid.
Gall y landlord fod yn unjigolyn neu’n gwmni, gan gynnwys awdurdod lleol neu gymdeithas dai. Hefyd mae’n eithaf cyffredin i’r lesddeiliaid berchen ar rydd-ddaliad yr adeilad, trwy gwmni rheoli’r preswylwyr, sydd mewn gwirionedd yn golygu eu bod yn dod yn landlord arnynt eu hunain. Ymhellach, dan yr hawl i reoli, efallai na fydd y lesddeiliaid yn berchen ar y rhydd-ddaliad ond gallant reoli’r adeilad fel eu bod yn landlord arno.
Mae’r daflen hon yn cyfeirio at ‘y landlord’ drwyddi draw, er y gallai hyn olygu cwmni’r lesddeiliaid eu hunain hefyd.
Beth yw les?
Mae les yn gontract rhwng y i’r lesddeiliad a’r landlord yn rhoi perchenogaeth amodol am gyfnod penodol o amser. Mae’n ddogfen bwysig a dylai lesddeiliaid sicrhau bod ganddynt gopi a’u bod yn ei deall. Fel arfer mae geiriad les mewn iaith gyfreithiol a gall amrywio o eiddo i eiddo. Dylai lesddeiliaid sy’n ei gael yn anodd deall eu les gael cyngor gan gyfreithiwr a mynnu eu bod yn darparu adroddiad ar ei thelerau pan gyfarwyddir iddynt ddelio â’r pryniad.
Mae’n anodd newid telerau’r les wedi ichi brynu, felly sicrhewch bod y gwasanaethau y darperir amdanynt a’r rhwymedigaethau a osodir yn y les yw’r rhai hynny rydych eu heisiau neu y gallwch eu derbyn.
Mae’r les yn cyflwyno rhwymedigaethau contractiol y ddau barti: yr hyn mae’r lesddeiliad wedi contractio i’w wneud, a’r hyn mae’r landlord yn gorfod ei wneud. Bydd rhwymedigaethau’r lesddeiliad yn cynnwys talu rhent tir (os oes un) a chyfrannu at gostau cynnal a rheoli’r adeilad. Mae’n debygol y bydd y les yn gosod amodau penodol ynghylch defnyddio a meddiannu’r fflat. Fel arfer bydd angen i’r landlord reoli a chynnal strwythur, rhannau allanol a mannau cyffredin yr eiddo, gasglu taliadau gwasanaeth gan yr holl lesddeiliaid a chadw’r cyfrifon.
Nid yw lesddeiliaid o angenrheidrwydd yn gwbl rydd i wneud beth bynnag maent eisiau ei wneud yn neu gyda’r fflat – mae’r les yn dod gydag amodau, er mwyn diogelu hawliau pawb sydd â buddiant yn yr adeilad. Er enghraifft, fel arfer bydd gan gynlluniau ymddeol gyfyngiadau ar oedran y rhai hynny a all fyw yno.
Pan yw fflat yn newid dwylo, mae’r gwerthwr yn trosglwyddo holl hawliau a chyfrifoldebau’r les i’r prynwr, gan gynnwys unrhyw daliadau gwasanaeth yn y dyfodol nas nodir eto.
Darllenwch y les – deallwch eich hawliau a chyfrifoldebau. Gofynnwch a yw’r landlord neu reolwr yn cynhyrchu crynodeb mewn Saesneg neu Gymraeg blaen ichi ei ddarllen ac a oes unrhyw reolau ychwanegol i’r ty.
Beth yw eich hawliau contractiol?
Yn gyntaf oll, yr hawl i fyw yn heddychlon yn y fflat am dymor y les, y cyfeirir ato fel arfer fel ‘mwynhad tawel’. Yn ychwanegol, mae gan y lesddeiliad yr hawl i ddisgwyl i’r landlord gynnal a thrwsio’r adeilad a rheoli’r rhannau cyffredin – hynny yw, rhannau’r adeilad neu’r tiroedd nas rhoddir yn benodol i’r lesddeiliad yn y les ond mae hawliau mynediad iddynt, er enghraifft, y gyntedd fynedfa a’r grisiau.
Beth yw eich cyfrifoldebau?
Yn bennaf, y rhain fydd y gofynion i gadw’r tu mewn i’r fflat mewn cyflwr da, talu rhan o’r costau cynnal a rhedeg yr adeilad (yn brydlon), ymddwyn mewn ffordd gymdogol a pheidio â gwneud pethau penodol heb ganiatâd y landlord, er enghraifft, gwneud newidiadau neu is-osod. Mae gan y landlord rwymedigaeth i sicrhau bod y lesddeiliad yn cydymffurfio â’r fath gyfrifoldebau er lles yr holl lesddeiliaid eraill. Cyflwynir yr hawliau a chyfrifoldebau hyn yn y les.
Beth yw rhent tir?
Gan fod lesddaliad yn denantiaeth, mae’n amodol ar dalu rhent (a allai fod yn enwol) i’r landlord. Mae rhent tir yn ofyniad penodol y les ac mae’n rhaid ei dalu ar y dyddiad dyledus, yn amodol ar gyhoeddi gorchymyn ffurfiol a phenodol gan y landlord. Mae fersiwn Cymraeg penodol o’r gorchymyn ffurfiol y mae’n rhaid ei gyflwyno yng Nghymru. Mae hwn ar gael ar wefan LEASE. Form of Rent Demand Notice Wales.
Beth yw taliadau gwasanaeth?
Mae taliadau gwasanaeth yn daliadau gan y lesddeiliad i’r landlord am yr holl wasanaethau mae’r landlord yn eu darparu. Bydd y rhain yn cynnwys gwaith cynnal a thrwsiadau, yswiriant am yr adeilad ac, mewn rhai achosion, darparu gwres canolog, lifftiau, cludiant, staff ystad, goleuadau a glanhau mannau cyffredin ac ati. Fel arfer bydd y taliadau hefyd yn cynnwys costau rheoli, naill ai gan y landlord neu gan asiant rheoli proffesiynol.
Bydd taliadau gwasanaeth yn amrywio o flwyddyn i flwyddyn; gallant fynd i fyny neu i lawr heb unrhyw derfyn heblaw am y ffaith eu bod yn rhesymol.
Bydd yr holl fanylion ynghylch yr hyn sy’n gallu (a’r hyn nad yw’n gallu) cael ei godi gan y landlord a chyfran y taliad i’w dalu gan y lesddeiliad yn cael eu cyflwyno yn y les. Mae’r landlord yn trefnu darpariaeth o’r gwasanaethau. Mae’r lesddeiliad yn talu amdanynt.
Mae’n rhaid i’r holl gostau gael eu talu gan y llesddeiliaid; fel arfer ni fydd y landlord yn gwneud cyfraniad ariannol. Mae’r mwyafrif o lesau modern yn caniatáu i’r landlord gasglu taliadau gwasanaeth o flaen llaw, gan ad-dalu unrhyw warged neu gasglu unrhyw ddiffyg ar ddiwedd y flwyddyn.
Gall y landlord adennill costau gwasanaethau sy’n rhesymol yn unig. Mae gan lesddeiliaid hawliau nerthol i herio taliadau gwasanaeth maent yn teimlo eu bod yn afresymol yn y Tribiwnlys Prisio Lesddaliadau.
Wrth ystyried prynu fflat ar les, mae’n bwysig cael gwybod, at ddibenion cyllidebol personol, beth mae’r taliadau gwasanaeth yn debygol o fod, yn gyfredol ac yn y dyfodol. Hefyd, gwiriwch a oes cronfa wrth gefn, a pha gynlluniau sy’n bodoli ar gyfer gweithfeydd mawr a allai effeithio ar y taliad gwasanaeth yn ystod yr ychydig flynyddoedd nesaf ar ôl eich pryniad.
Beth yw cronfeydd wrth gefn?
Mae llawer o lesau’n darparu i’r landlord gasglu symiau o flaen llaw er mwyn creu cronfa wrth gefn neu ‘ad-dalu’ i sicrhau bod digon o arian ar gael ar gyfer gweithfeydd mawr a drefnir yn y dyfodol, fel addurniadau allanol neu amnewid lifftiau. Bydd y les yn cyflwyno’r trefniadau ar gyfer hyn a phan fydd gweithfeydd cynnal rheolaidd, cylchol, yn digwydd. Nid yw cyfraniadau at y gronfa wrth gefn yn ad-daladwy pan werthir y fflat. Os nad oes digon o arian yn y gronfa wrth gefn i ddelio â’r gweithfeydd mawr caiff y costau eu rhannu rhwng perchnogion yn y cyfrannau a gyflwynir yn y lesau unigol.
Sut yr yswirir yr adeilad?
Fel arfer bydd y les yn mynnu bod y landlord yn cymryd yswiriant digonol ar gyfer yr adeilad a’r mannau cyffredin, a bydd yn rhoi’r hawl iddo adennill cost y premiwm trwy’r taliadau gwasanaeth. Fel arfer ni fydd y polisi hwn yn cwmpasu meddiannau lesddeiliaid unigol, a ddylai gymryd yswiriant cynnwys.
Beth a ddigwydd os na fydd y lesddeiliad yn talu?
Mae’n rhwymedigaeth ar y lesddeiliad i dalu’r taliadau gwasanaeth a’r rhent tir yn brydlon dan delerau’r les. Os and ydynt yn cael eu talu a gall y landlord fodloni Tribiwnlys bod y taliadau’n ddyledus ac yn rhesymol, yna gall gychwyn achos am fforffediad trwy wneud cais am orchymyn llys. Mae gan y llys ddisgresiwn eang lle mae fforffediad dan sylw, ond os cymeradwyir fforffediad gan y llys, gall hyn arwain at sefyllfa lle mae’r landlord yn adfeddiannu’r fflat.
Hefyd gall y landlord geisio dyfarniad llys sirol am daliad, a all effeithio ar allu lesddeiliad i gael credyd.
Beth yw asiant rheoli?
Weithiau mae’r landlord neu gwmni rheoli’r preswylwyr yn rheoli’r eiddo’n uniongyrchol; fel arall, gellir penodi asiant rheoli i reoli a chynnal yr adeilad ar ran y landlord, yn unol â thelerau’r les, deddfwriaeth berthnasol gyfredol a chodau ymarfer. Mae’r asiant yn cael ei gyfarwyddo gan y landlord, nid y lesddeiliaid, ond dylai fod yn ymwybodol o ddymuniadau a gofynion y lesddeiliaid. Bydd yr asiant yn derbyn ffi am reoli dydd i ddydd a delir fel arfer gan lesddeiliaid fel rhan o’r taliadau gwasanaeth. Mae’n arfer da a chyffredin iddi fod yn ffi sefydlog am y flwyddyn. Lle mae angen gweithfeydd mawr, gall yr asiant godi ffi ychwanegol, a fydd yn ganran o gyfanswm y gost am y fath weithfeydd fel arfer.
Pa hawliau eraill sydd gan y lesddeiliad?
Mwy nag y byddech yn ei feddwl mae’n debygol. Mae ystod eang o hawliau a gyflwynir mewn deddfwriaeth ac mae cyngor ar gael i bawb; fodd bynnag, lle mae anghydfod yn codi,dylid gofyn i’r landlord neu’r asiant rheoli’n gyntaf am fanylion llawn ac/neu esboniad. Mae’r hawliau hyn yn cynnwys:
- Gwybodaeth: mae’n rhaid i’r landlord ddarparu ei enw a chyfeiriad cyswllt o fewn Lloegr neu Gymru y mae’n rhaid eu datgan ar bob cais am rent tir a thaliadau gwasanaeth. Gall lesddeiliaid fynnu cael crynodebau o gostau’r gwasanaethau, manylion ynghylch y sicrwydd yswiriant ac mae ganddynt yr hawl i archwilio anfonebau ar gyfer gwasanaethau a dogfennau eraill. Gyda phob cais am daliadau gwasanaeth a thaliadau gweinyddu mae’n rhaid bod crynodeb o hawliau a rhwymedigaethau gydag ef.
- Ymgynghori ar weithfeydd mawr (sy’n gymwys): ni all y landlord wneud gweithfeydd mawr ar yr adeilad lle mae’n costio mwy na £250 i unrhyw lesddeiliad heb ymgynghori â’r lesddeiliaid yn gyntaf yn y modd priodol; os yw’n methu â gwneud hyn, efallai na fydd yn gallu adennill yr holl gostau.
- Ymgynghori ar gytundebau hirdymor: ni all y landlord wneud cytundebau neu gontractau penodol am unrhyw wasanaeth dros 12 mis lle mae’r gost i unrhyw lesddeiliad yn fwy na £100 y flwyddyn heb ymgynghori â’r yn gyntaf.
- Herio taliadau gwasanaeth: gall lesddeiliaid wneud cais i’r Tribiwnlys i geisio penderfyniad o’r rhwymedigaeth i dalu a rhesymoldeb y taliadau, os ydynt wedi’u talu eisoes neu beidio.
- Herio taliadau gweinyddu: gall lesddeiliaid wneud cais i’r Tribiwnlys i geisio penderfyniad o’r rhwymedigaeth i dalu a rhesymoldeb taliadau eraill sy’n codi o’r les ar ben y taliad gwasanaeth. Er enghraifft, caniatadau ar gyfer newidiadau ac is-osod, neu ffioedd ar gyfer darparu gwybodaeth.
- Yr Hawl i Reoli: os yw grwpiau o lesddeiliaid sy’n bodloni amodau penodol eisiau newid rheolaeth eu heiddo, os yw’n ddiffygiol neu beidio, gallant wneud hynny trwy ddefnyddio’r hawl i reoli. Mae hon yn broses ‘dim bai, dim iawndal’ a fydd yn caniatáu i lesddeiliaid fel grwp benderfynu ar y trefniadau rheoli ar gyfer yr eiddo. Nid yw’r hawl hon yn gymwys lle mai awdurdod lleol yw’r landlord.
- Penodi rheolwr: os yw rheolaeth y landlord yn ddiffygiol, yna gall lesddeiliaid wneud cais i’r Tribiwnlys i benodi rheolwr (ac eithrio lle mai cymdeithas dai neu awdurdod lleol yw’r landlord).
- Ymestyn y les: gall lesddeiliad unigol sy’n bodloni amodau penodol fynnu cael les newydd gan y landlord, gan ychwanegu 90 mlynedd at y les bresennol, gyda’r pris i’w gytuno rhwng y partïon, neu, os nad yw hyn yn bosibl, i’w osod gan y Tribiwnlys.
- Prynu’r rhydd-ddaliad: gall grwpiau o lesddeiliaid sy’n bodloni amodau penodol ddod ynghyd a gorfodi’r landlord i werthu’r rhydd-ddaliad iddynt, eto gyda’r pris yn cael ei gytuno rhwng y partïon, neu, os nad yw hyn yn bosibl, i’w osod gan y Tribiwnlys.
- Yr Hawl i gael y cynnig cyntaf: yn y mwyafrif o achosion, lle mae’r landlord yn ystyried gwerthu ei fuddiant yn yr adeilad, mae’n rhaid iddo ei gynnig i’r lesddeiliaid yn gyntaf neu gellid ei erlyn. Mae rhai eithriadau i hyn, gan gynnwys landlordiaid sy’n gymdeithasau tai ac awdurdodau lleol.
- Yr Hawl i amrywio les: gellir amrywio les ar unrhyw adeg gyda chytundeb pob parti sydd â buddiant. Fel arall gellir gwneud cais i Dribiwnlys ar seiliau amrywiol, a all gynnwys nad yw’n gwneud darpariaeth briodol ar gyfer y fath bethau â thrwsio neu gynnal yr adeilad, yswiriant ac ati.
Ble alla i gael cyngor?
LEASE – The Leasehold Advisory Service
2 Marsham Street, Llundain SW1P 4DF
Ffôn: 02920 782 222 or 020 7832 2500 Ffacs: 020 7832 2529
E-bost: info@lease-advice.org Gwefan: www.lease-advice.org
LEASE yng Nghymru
d/o Gofal a Thrwsio Cymru, 2 Ocean Way, Caerdydd, CF24 5TG
Ffôn: 02920 782222
E-bost: wales@lease-advice.org Gwefan:www.lease-advice.org
Mae LEASE yn darparu cyngor a chyfarwyddyd am ddim i lesddeiliaid a landlordiaid ar bob agwedd ar gyfraith lesddaliad, gan gynnwys problemau gyda thaliadau gwasanaeth, yr hawl i reoli, achosion adfeddiannu a hawliau i ymestyn les a phrynu rhydd-ddaliad. Ariennir LEASE gan Yr Adran Cymunedau a Llywodraeth Leol a Llywodraeth Cymru.
ARMA – The Association of Residential Managing Agents
178 Battersea Park Road, Llundain SW11 4ND.
Ffôn: 020 7978 2607 Ffacs: 020 7498 6133
E-bost:info@arma.org.uk Gwefan:www.arma.org.uk
ARMA yw’r prif gorff masnach yn Lloegr a Chymru sy’n canolbwyntio ar faterion yn perthyn i reoli bloc o eiddo preswyl yn unig, ai ar gyfer landlordiaid neu gwmnïau rheoli preswylwyr. Mae aelodau’n cytuno i fabwysiadu a chydymffurfio â phrif amcanion y Gymdeithas ac maent yn ymgymryd i ddilyn y cod ymarfer a gyhoeddir gan Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig. Mae holl aelodau ARMA yn cynnig mynediad i gynllun ombwdsmon annibynnol.
ARHM – the Association of Retirement Housing Managers
c/o EAC, 3rd Llawr, 89 Albert Embankment, Llundain, SE1 7TP
Ffôn: 020 7463 0660 Ffacs: 020 7463 0661
E-bost:enquirers@arhm.org Gwefan:www.arhm.org
ARHM yw’r prif gorff masnach ar gyfer rheolwyr a landlordiaid o gynlluniau lesddaliad a wneir yn bwrpasol ar gyfer pobl sydd wedi ymddeol, ai ar gyfer landlordiaid neu gwmnïau rheoli preswylwyr. Mae ei haelodau’n cytuno i gydymffurfio â’i chod ymarfer ar gyfer cynlluniau ymddeoliad preifat ac i gynnig mynediad i gynllun ombwdsmon annibynnol ar gyfer lesddeiliaid.
Cwestiwn Terfynol A ddylwn i brynu fflat lesddaliad?
Os ydych am brynu fflat, yn hytrach na thy, yna nid oes gennych lawer o ddewis.
Yn effeithiol, mar cyfraith bresennol yn Lloegr a Chymru’n mynnu bod fflatiau’n lesddaliad, er bod rhai fflatiau lesddaliad yn cael eu gwerthu erbyn hyn gyda chyfran o’r rhydd-ddaliad, trwy gyfranogi mewn cwmni rheoli preswylwyr. Yn ychwanegol, mae deddfwriaeth a gyflwynwyd ym Medi 2004 yn caniatáu am fath newydd o ddeiliadaeth o’r enw cyfunddaliad, lle delir y fflat ar sail rhydd-ddaliad.
Fodd bynnag, ni ddylai berchen ar fflat lesddaliad beri pryder cyhyd â’ch bod yn gwybod a gwerthfawrogi eich hawliau a rhwymedigaethau. Gyda les a ysgrifennir yn dda ac adeilad a reolir yn briodol, dylai fflat lesddaliad ddarparu cartref da a buddsoddiad diogel.
Tribiwnlys Eiddo Preswyl Cymru
Llawr Cyntaf, Adain y Gorllewin,
Ty Southgate,
Wood Street,
Caerdydd CF10 1EW
Ffôn: 029 2092 2777 Ffacs: 029 2023 6146 Gwefan: https://residentialpropertytribunal.gov.wales/
